国家队的“收储潮”，集中进入兑现期…

当说不说，广东这老大哥是真不白给啊！

开年后，广东省放了重启专项债收储存量土地的“第一枪”，范围之广、力度之大，给好些个兄弟省份打了个样儿。

根据中指院数据显示：截至2月11日，广州、佛山、惠州、珠海、中山、江门等15座城市发布了土地收储公告，涉及土地超160宗，使用面积超680万㎡，拟收购价格合计超过350亿。

其中，无论是土地宗数、收储面积还是拟收储价格，惠州都是规模最大的。

注意啊，这只是广东省第一批拟使用专项债收购的存量土地，也就是说后面大概率还有第二批、第三批…

这一批收储地块大致可以总结出三大特征：

1）房地产强关联地块为主

这一次进入公示的地块类型包罗万象，但占主流的还是住宅用地和商办用地，分别占比超50%和超30%，两者合计在九成上下。

2）2020年以后出让地块为主

从地块出让的时间节点看，80%的拟收储存量地块是在2020-2024年之间出让的，另有约15%在2012-2017年之间成交。

3）国央企地块为主，民营房企地块为辅

像保利、华润、华发、华侨城等国央企的闲置存量地块均在名单之列，少部分为民营房企手中的闲置存量地块。

房企和公众之所以对本次专项债收储闲置存量地块有信心，认为它能持续推进下去，核心原因就在于，给出的价格公道合理有说服力。

各城市入选的收储地块当初大多都是低价成交，而本次拟收储给出的价格与当初的成交价大致持平。

据统计，7-8折回收的地块占比约13%、8-9折回收的地块占比近30%、9折以上回收的地块占比约40%。

越是近年出让的地块，收储价格折损幅度就越小，反之同理。总价7-8折回购的地块大多是2018-2019年出让的那一批。

要是按照《闲置土地处置办法》的规定：

国有建设用地动工开发日期满一年未动工开发，即视为闲置土地，需要按照土地出让或者划拨价款的20%缴纳土地闲置费，满两年则允许政府无偿收回使用权。

对比对比就知道，这都网开多少面了？

可能很多老铁一听“专项债”，脑回路里第一反应就是：

这不城市修路造桥、维护管道、建造公益项目用的钱吗？怎么这回拿来收储闲置土地了呢？

这里面有必要普及个知识点：

所谓专项债就是为了建设特定的公益性项目而发行的债券，后期承诺在一定期限内以项目对应的政府性基金或专项收入还本付息。

这种债券通常有明确的项目支持，所以叫“专项债”。

拿专项债用来收储闲置存量土地，是去年“5.17”才有的新提法，属于财政发力去库存的手段。

当时自然资源部的表态原话是：

将出台处置闲置土地、盘活存量的政策，支持地方政府通过收回、收购等方式处理已出让的闲置住宅用地，随后运用地方政府专项债收储存量闲置土地的政策落地。

国家队之所以如此用心良苦，最直接的原因就是土拍市场和下游的二三级市场不好卖了——

截至2024年9月，全国土地库存约36.6亿平㎡，显著高于3.8亿㎡的现房库存，去化周期高达54个月，且已超过2014年末42个月的历史峰值；

2024年，全国土地出让金收入较上一年度减少0.93万亿，已经跌破5万亿心理关口，地方财政方面的压力近乎已经来到临界点。

就面对这个客观情况，换谁来解决也得采取点儿超常规手段；

于是乎，动用专项债收储就这么火急火燎地上线了。

自2024年底以来，浙江金华、安徽亳州、河南开封等等可老多地方都曾发布公告征集存量土地的信息。

但实话实说，之所以推进相对缓慢，那纯属是因为各地都存在着这样那样的现实困难。

收储门槛这一块，就卡死了不少存量土地。

根据规定，运用专项债收储的土地必须得是“净地”，即不能抵押给银行或存在其它第三方债权债务关系。

可问题就是，在过去高周转的逻辑下，绝大多数房企拿地之后都会第一时间跑去抵押融资；

更何况这几年无论国央企还是民企开发商，大伙儿都得勒紧裤腰带过日子，按照收储定义的“净地”，那真没多少。

因此，这一次广东省选择拿闲置土地率先开刀，正是权衡了各方利益且须依法合规条件下，作出的最大努力。

国家队动用专项债收储闲置存量土地，妥妥的一石好几鸟——

首先，最显而易见的价值在于扭转房地产市场的总体预期。

这几乎是专项债收储的最原始出发点。

闲置土地之所以被闲置，很大一部分原因就是因为房企没有动力去开发。

而没动力这么干的原因有且只有一个：没利润。

开发商本着“好钢用在刀刃上”的原则，有意无意地将它们忽略了；

但闲置土地的存在对于整个市场的运转来说，就像绊脚石+定时炸弹——

时时刻刻都在提醒着一二三级市场的买家，存量大，资金随时可能被摊薄。

这么一来，无论是统计学意义还是现实意义上都不是啥好事。

国家队收储，实际上就是为了让这些本身创造不了啥价值，却只能添乱的闲置土地逐一“缩表”，助力一些地方加快形成“无房可卖”的局面，从而扭转预期。

想想看，为啥同在大湾区，惠州的收储力度那么大，但隔壁那位爷连点儿动静都没有？

其次，主力于缓解房企、金融机构及地方的资金压力与金融风险。

当着明人不说暗话，这老些闲置土地哪一宗不是当初“招拍挂”来的？

对于房企而言，为这些暂时用不着、也不知道啥时候能用着的东西付过真金白银了。

对于地方而言，土地是卖出去了但迟迟不见效益，还吓得后面的开发商不敢拿地了。

这样一来就形成了资金与土地在某种意义上的错配。

而动用专项债收储，哪怕是七折、八折、九折“退地”，也可以大大帮助房企回笼资金。

这里面还减少了建安、宣发、去化周期内的信贷成本，算是客观条件下房企解套的最优方案。

对于上游融资端来说，通过专项债收储闲置存量土地，还能规避因地块长期闲置而触发的抵押物贬值甚至债务难以兑付的金融风险。

据统计，房地产行业2025年的到期债券规模约为2954亿，叠加中资美元债市场到期规模影响，行业偿债压力依旧徘徊在高位。

此次第一经济大省拿出第一批约350亿收储存量地块，其绝对值已经超过到期债务规模的11.85%，这个开局可谓势大力沉。

切换到地方视角来看，回收闲置土地相当于回收资源，后期大可以通过优化用地性质、优化规划方案等途径，将其改造为更加适销对路的地块，二次打包上架。

也就是说，专项债缓解了当前成本，二次出让土地解决了远端成本。

一根筋变两头堵，拉长周期来看，绝对是笔稳赚不赔的买卖。

第三，有利于盘活土地资源，为推动产业升级与新型城镇化贡献赛道。

收储对象无论是住宅用地、商办用地还是老旧工业区，总体而言都是低效利用土地。

动用专项债收储回笼，再通过改造优化其用途，有利于为城市土地的集约化利用腾挪空间。

打个比方，你不是觉得住宅的显性存量与隐性存量太多吗？

那就给它“缩表”直接干掉！

头部城市的回笼地块可改造为可定向用于新能源、互联网、人工智能、生物医药等战略性产业的科技园区或研发基地；

弱二线甚至三四线城市的类似地块，可以定向改造为适合本地战略发展的工业用地，有助于通过价格优势推动招商引资。

稳就业、稳民生、稳财政，大小城市操作方法各有不同，但目的上殊途同归。

动用专项债收储闲置土地，本质上是行政职能单位通过“以时间换空间”的思路，在较短时间内化解存量资源与债务风险、稳定楼市预期、推动土地资源优化。

眼下仅是专项债发力收储闲置土地的第一阶段，无论是广东省还是其它省份都只是开个头而已；

若效果OK，后面显而易见地就会有高达万亿之巨的资金砸向房地产行业，加速各级市场去库存。

这一招能否成功，关键还在于能否实现债务可持续、土地高效再利用以及后续的再次市场化。

我们当前仍然处于化债、去杠杆的周期阶段，促进资金、资源高效利用，避免节外生枝仍然是逃不开的课题，这就非常考验地方的规划与执行能力。

其实，时间来到2025年初，不少重点城市的供地信心已经提示正在加速修复——

在总供应建面明显收紧的前提下，供地估值创下2022年以来的新高；

一线城市与三四线城市的供地总底价分别实现同比增长19%和45%；

容积率2.0以下的低密涉宅地占比显著提升，精细化、品质化特征日益凸显。

土地市场显现出“止跌企稳”征兆，离不开此前政策端、融资端与财政端的协同发力。

伴随着专项债收储闲置存量地的进程逐步走向深水区，未来相信有越来越多的城市的土地市场乃至一二手房市场出现类似的加速修复特征。

说到底，专项债收储的最大受益人还是数以亿计的普通购房者。

正所谓：大风起兮云飞扬，安得财力兮走四方，闲置土地任何时候都要收，不收不行！

你想想，你住着大宅还着贷，搬着砖还养着家，突然就被高库存给截胡了！

所以，没有高库存的日子，才是好日子！

相信这一天，真的不会远了…